ARTICULO: Venta de una planta de inmueble de dos niveles sin constitución de condominio

Por: Cristian Hidalgo

En el año 2006, el señor Wilkin Hernández, propietario de un inmueble de dos niveles ubicado en una intersección de Baní, decidió vender la planta alta a la empresa Magna, SRL, para instalar sus oficinas; en el primer nivel operaba otro tipo de comercio, propiedad del vendedor; como no había constituido condominio, existía un solo certificado de título que avalaba ambas propiedades. El señor Wilkin Hernández, le hizo saber con meridiana claridad a Magna, SRL, que dada la indivisión del inmueble, él se quedaría con el certificado de título, a los fines de constituir el condominio, de manera que pueda obtenerse un certificado de título para cada una de las propiedades y entregarle a Magna, SRL, el correspondiente al segundo nivel.

En ese momento, el señor Wilkin, tenía una relación de concubinato, con la señora Francia Magdalena Santos, quien aunque no tenía que firmar el contrato de venta como co-propietaria del inmueble, por ser pareja del señor Wilkin, estaba enterada de la transacción del segundo nivel a la referida razón social. Al año siguiente, por alguna razón se le extravió el certificado de título al señor Wilkin, procediendo a realizar los trámites correspondientes para obtener de la Jurisdicción Inmobiliaria, un duplicado por pérdida del anterior; en efecto, el Registro de Títulos le expidió el nuevo certificado de título.

Ese mismo año 2007, el señor Wilkin y la señora Francia, acordaron la venta a favor de esta última, del primer nivel del referido edificio, con la salvedad que el segundo nivel es propiedad de Magna, SRL; sin embargo, por alguna razón la adquiriente del primer nivel no quiso esperar sea constituido el condominio y que a cada propietario se le entregase su respectivo certificado de título, sino que hizo los trámites debidos, para transferirse la totalidad del inmueble, obteniendo ese mismo año, el título transferido a su nombre, sin haberlo siquiera notificado a Magna, SRL, propietaria del segundo nivel, quien se ha mantenido a la espera de que el señor Wilkin le notifique la disponibilidad del certificado de título individualizado de cada nivel.

La señora Francia, no solo se transfirió a su favor el certificado de título que ampara ambos inmuebles, sino que dos años más tarde fue a un banco a tomar un financiamiento, poniendo en garantía el certificado de título que está a su nombre, y por vía de consecuencia poniendo en riesgo el inmueble del segundo nivel, que ya estaba vendido cuando ella compró el del primer nivel; existiendo aún vigente la referida hipoteca sobre el inmueble, no obstante haberla pagado en su totalidad. Es importante acotar que cuando sobre un inmueble se inscribe una hipoteca, para cancelarla del certificado de título, es preciso que el acreedor le firme a la deudora, un acto de radiación de hipoteca, que debe depositarse conjuntamente con el certificado del acreedor hipotecario, en las oficinas de Registro de Títulos.

Hoy día, la razón social Magna, SRL, ha decidido vender la empresa que opera en dicho inmueble, incluyendo el local, por lo que precisa de entregar el certificado de título mediante el cual justifica su titularidad o derecho de propiedad; al hacerlo, el comprador ha advertido que el acto de venta del año 2006 que le hizo el señor Wilkin, solo tiene validez entre las partes, ya que el inmueble completo se encuentra transferido a nombre de la señora Francia, por lo que cualquier transacción que deba hacerse sobre el local del segundo nivel, deberá contar con la firma de ella como vendedora.

Ante esa situación, la empresa Magna, SRL, le ha solicitado a la señora Francia, a través del abogado que siempre le ha asistido y que como notario participó en la redacción del contrato de venta mediante el cual ella adquirió el primer nivel, que le firme un contrato de promesa de venta de su segundo nivel, para que de inmediato inicien los trámites de la constitución de condominio, ya que cuando culmine dicho proceso, ambos títulos saldrían a nombre de la señora > Rafael: Francia; sin embargo, aunque no se ha negado a ello, no ha sido muy receptiva y diligente la honorable dama en aceptar la firma del contrato, no obstante habérsele dicho que la parte propietaria del segundo nivel, cubriría los gastos de la constitución del condominio.

Debo aclarar que el abogado que le ha asistido y que como notario firmó el acto de venta, es un profesional muy serio, de una acrisolada hoja de vida; una persona incapaz de prestarse a subterfugios ni "triquiñuelas"; sin embargo, podría ignorar todo lo acontecido; y que legalmente compromete la responsabilidad tanto penal como civil de su cliente (tal vez por ignorancia), desde el momento en que se transfirió la totalidad del inmueble y que puso en peligro la segunda planta que no le corresponde, al hipotecar el certificado de título que la ampara, sin el conocimiento de su propietaria. Soy de opinión que lo menos que debe ser la honorable dama, es diligente en que sea resuelto el estado de indivisión en que se encuentra el inmueble, para que cada uno tenga su certificado de título.